Bolle immobiliari

Penso che noi umani siamo di natura molto ottimista e che le nostre vite siano piene di speranze. I nostri sbilanciamenti ottimiste che forse partono dall’istinto di sopravvivenza non si limitano alla sfera privata ma si estendono più spesso di quanto si ammette pubblicamente anche agli investimenti. In tutta la mia vita ho incontrato solo una persona che parlava apertamente di quanto avesse perso durante la bolla IT.

E come insegnano Reinhart e Rogoff abbiamo alle spalle otto secoli di follia
finanziaria che ci hanno solo insegnato che bastano due-tre generazioni perché anche chi dovrebbe essere più saggio, cioè la purtroppo normodotata comunità politica ed economica, non dia più peso a fatti storici.

Ora abbiamo anche il fattore dati statistici, che un secolo fa non esisteva ancora. Ci sono serie storiche che in alcuni casi coprono un secolo intero.

Ma visto che queste serie per di più, a lungo termine, dimostrano crescita, e noi siamo nati ottimisti, le prendiamo per verità. Perché i dati vengono sempre solo trasformati in informazione, e non in intelligence.

La verità più amata dagli italiani è quella sulla crescita immobiliare. Non c’è nessuno che non ti dice che storicamente il mercato immobiliare non rende. Questo è già stato smentito da un olandese che nel 1997 ha pubblicato la sua tesi “The Herengracht Index“. Quasi 400 anni di dati immobiliari compilati e studiati hanno dimostrato che a lungo termine il prezzo di un immobile, anche sugli indirizzi più importanti di una città estremamente importante come Amsterdam ai tempi, torna sempre alla base. In termini nominali:

Herengracht Index

 Il record del 1740 è stato battuto solo nel 2010. Sarebbe molto interessante sapere ora che valore ha questo indice.

R&R nel loro libro invece dimostrano come i prezzi immobiliari siano i più alti da due a un anno prima di una crisi bancaria. Dopodiché si ha una discesa dei prezzi che dura al massimo 6 anni, dove però Giappone è un eccezione in quanto i prezzi stanno scendendo ormai da venti anni senza trovare il fondo.

Durante la grande depressione la discesa è durata 7 anni, con un picco nel 1925, la crisi bancaria nel 1929, e il fondo nel 1932, con un -13%.

Il libro è del 2009, e quindi non sapevano dirci quanto sarebbe stata lunga la seconda crisi immobiliare americana in meno di un secolo. Il picco nel 2005, crisi bancaria iniziata nel 2007, e nel 2009 si era arrivato a un -17%. Ormai sono a ca -30%, e per la Grecia e la Spagna ho letto numeri intorno ai 60%.

E in Italia? Nessuno lo sa, perché nessuno vende e nessuno compra. È un mercato completamente fermo dove chi può, trattiene il respiro, non sapendo che forse c’è da trattenerselo per più di due decenni.

Le bolle passate peggiori moderni erano in

  • Europa: Finlandia con picco 1998, crisi bancaria 1991, basso nel 1995 e una grandezza di -50%; 
  • Asia: HongKong, con picco 1997, crisi 1997, basso 2003 e grandezza di -60%.
  • Emergenti: Colombia, picco 1997, crisi 1998, basso 2003, grandezza -51%.

Le crisi in corso durante la stampa del libro erano Ungaria, Islanda, Irlanda, Spagna, Regno Unito, e Stati Uniti. Aggiungerei anche l’Italia. Sempre difficile però con l’opacità delle informazioni.

Tranne che negli Stati Uniti, nei casi sopra ancora in corso, il picco immobiliare (2007) coincide con la crisi bancaria (2007), perché è stata proprio la crisi bancaria statunitense nel 2007 a infilare l’ago nelle bolle immobiliari europee. Globalizzazione della finanza.

Bankitalia recentemente ha dichiarato che Italia è salva da quel punto di vista. In media a Milano per esempio potrebbero essere scesi di massimo 4%. Il problema qua è l’uso della media aritmetica, che non rappresenta bene quello che sta succedendo.

Basta che una manciata di immobili di vero lusso aumentino anche di un solo punto percentuale, perché centinaia di case non prestigiose possano scendere anche di -15%. Sono queste migliaia di case economiche che rappresentano il mercato.

Il secondo problema è quello del respiro trattenuto. Gli immobili italiani sono stati comprati come investimento, e quando gli inquilini non pagano più l’affitto, perché il mercato è davvero dalla loro parte, prima o poi cominciano le svendite per impossibilità di pagare le tasse.

Perché anche e soprattutto quello è un effetto delle crisi bancarie. La disoccupazione e ridotta produzione causa una riduzione degli introiti fiscali. Che a loro volta causa un’esplosione del debito pubblico. Che si aggrava per gli interessi alti che vengono attribuiti al debito dai compratori. No, la bolla italiana è appena incominciata.

5 responses to “Bolle immobiliari”

  1. questionedienergia says :

    se non ricordo male, Keynes non ti piace molto (o solo i keynesiani?). Però sono sicuro farai un'eccezione per questa sua celebre risposta, data ad un convegno:

    “nel lungo periodo? Beh, nel lungo periodo saremo tutti morti”

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  2. sylvestro says :

    Grazie Anna, non conoscevo questo studio ed ho apprezzato molto l'articolo; Vi ho citati nel nostro forum:
    http://www.rischiocalcolato.it/forum/showthread.php?602-Consigli-per-la-lettura&p=9733&viewfull=1#post9733

    Mi farebbe piacere se ci raggiungessi e commentassi.

    A Presto,
    Sylvestro

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  3. Anna Ryden says :

    Keynes era un grandissimo studioso, e che poi le sue teorie applicate a dismisura dai politici per controllare i mercati (leggi:essere rieletti) nel lungo periodo hanno eroso proprio se stessi non lo poteva sapere. E grandiosa quella citazione.

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  4. Anna Ryden says :

    Grazie a te Sylvestro. In realtà non mi sono mai occupata del mercato immobiliare, è solo che ultimamente MOLTE persone mi confrontano su questi temi, e avendo letto sia lo studio su Herengracht un sacco di tempo fa, che ultimamente il libro di R&R (interessantissimo!) mi pareva il caso di scriverne qualcosa.

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  5. fardiconto says :

    In Italia ci siamo difesi proprio grazie alla opacità; le informazioni mancano, sono quasi inaccessibili, o addirittura contraffatte. Questo gioco però è già esploso in mano ad altri giocatori: in Irlanda ad esempio erano in atto campagne mediatiche volte a convincere il pubblico che il settore cresceva ancora, pochi giorni prima del crack.

    L'idea di far sgonfiare la bolla anziché farla detonare non è del tutto sbagliata, ma non è detto che ci riusciamo. Potremmo saltare in aria anche noi, nonostante tutti i trucchi messi in atto.

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